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貴陽市土地出讓采取“地價熔斷”方式，土地市場將“限價”

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原標題：貴陽市土地出讓采取“地價熔斷”方式，土地市場將“限價”
日前，貴陽市國土資源局官網發佈簡報稱，為防止土地單價過高從而推高房價，促進房地產市場健康有序發展，貴陽市土地出讓采取瞭“地價熔斷”方式。
何為地價熔斷的機制？
就是為其單日或一定時間內的價格波動幅度規定區間限制，一旦成交價觸及區間上下限，交易則自動中斷一段時間。
簡略的來說就是“跳閘”概念，是實施價格限制的制度。
“地價熔斷”怎麼操作？
地塊樓面地價競價到歷史高價（6000元/平方米建築面積）時轉入競配建面積、競自持面積、競配套設施等，由配建面積最多者作為最終競得人。
為瞭限制房價過快上漲，很多地方政府推出瞭土地拍賣熔斷機制，試圖以限制地價的方式來限制房價。基於“成本決定價格”的思維，土地熔斷機制就是用來穩定房價的設制。
今年5月4日，貴陽市住房公積金管理中心曾發佈《築公積金通字[2018〕39號關於調整貴陽市住房公積金部分貸款政策的通知》，要求自2018年7月1日起，職工傢庭提取個人住房公積金餘額追加購房首付的，不得申請該套住房個人住房公積金貨款；職工傢庭結清首套住房公積金貨款的，須在結清滿一年（含一年）後，方可再次申請住房公積金貨款購買普通自住住房；職工傢庭申請辦理商業按揭貸款轉換成住房公積金貸款的，須在取得該套住房《不動產權證書》後方可申請。
在5月11日，貴陽市政府辦公廳印發瞭《市人民政府辦公廳關於切實做好促進房地產市場健康穩定發展有關工作的通知》，除重申“3年限售”的政策外，還在做好土地供應管理、完善住房供給結構、嚴格執行商品房一房一價制度、調整住房公積金政策、加大房地產市場整治力度等方面做出瞭相關規定。
其中，在做好土地供應管理方面，要求由市國土、土儲、公共資源交易中心等部門負責，合理確定新增住宅供地價格，避免出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。
建立房價與地價聯動機制，嚴防地價過快上漲。而本次出臺“地價熔斷”機制，顯然是對該要求的一次執行。
當前貴陽市場的發展具有較為積極的條件，各類企業看中貴陽相對低廉的土地成本，所以資本積極進入。此次土地競價政策管控也許會對企業的盈利空間有一定影響。但最主要目的，依舊是控制地價，貴陽的租賃市場依舊需要探索。
根據”低價熔斷“的操作方法來看：
地塊樓面地價競價到歷史高價（6000元/平方米建築面積）時轉入競配建面積、競自持面積、競配套設施等，由配建面積最多者作為最終競得人。
所以置業者們之後能夠得到更配套全面的居住、教育、娛樂、購物等生活圈，擁有相對更加舒適的人居環境，這是目前能夠看到的，貴陽此次”低價熔斷“帶來的最直接優勢。
此次新規也是自今年5月份以來，貴陽第三次發佈房地產調控的相關政策。
熔斷後的地塊何去何從？對貴陽而言，土地熔斷機制是個新鮮事物，但在此前，已有南京、成都、鄭州等多個城市相繼出臺瞭“土地熔斷”機制。
來看看他們是如何處置熔斷地塊的。
南京
為解決熔斷地塊問題， 南京 2016年8月份出臺新規，土拍全部實行網上交易，地價達到最高限價的90%時必須現房銷售；達到最高限價後仍有2傢或以上則停止網上競價，改為現場搖號，“熔斷”宣告結束。
北京
北京的土拍則是先限房價再競地價、然後競自持比例、最後競建設方案。2016年11月16日，北京土地市場也出讓瞭兩宗“限價”住宅用地，觸及最高限制地價後，競報自持商品住房面積比例，同樣也頂到瞭100%的天花板，隨後轉入建設方案投報環節。
鄭州
鄭州土拍的新辦法則是分區域，到達150%的熔斷點之後，部分區域是競房價，房價最低的拿。還有部分區域是在熔斷價至溢價200%的區間，各自再報一次價，精確到分，最接近平均價者得。
合肥
合肥土拍形式2016年以來已改瞭好幾次，最新的是采取並聯拍賣+最高限價+搖號的組合方式，所謂並聯就是多塊地在多個會場同時進行，拍賣被分為三個階段，第一個階段舉牌；第二階段書面報價 （書面一次性所報總價不得高於或等於地塊所在區域歷史最高成交價，超出的為無效報價）；第三個階段才是“搖號”階段。
因為，開發商瘋狂搶地的根源是房價過快上漲，而且開發商普遍看好未來市場。再加上城市優質地塊越來越少、地價越來越高，以及部分開發商土地儲備不足、手握大量現金，所以都想把有限地塊收入囊中，即使自己爭不到手也要通過哄抬價格不讓競爭對手拿到地。
所以，土地熔斷機制僅僅是一味治標之藥或者“止疼片”，隻有穩定城市房價、改變開發商預期，才有望讓開發商真正回歸理性。有數據顯示，6月份南京房價位居百城房價漲幅之首，而且已經連續16個月上漲。在這種情況下，恐怕再理性的開發商也按捺不住搶地沖動。
至於貴陽市土地出讓采取瞭“地價熔斷”方式，其結果如何？我們拭目以待！
（原題為《“地價熔斷”來瞭！貴陽出新規，土地市場將“限價”》）

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